Ринок землі в Україні

Верховною Радою України 31.03.2020 року був прийнятий довгоочікуваний Закон  України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо  обігу земель сільськогосподарського призначення»,  який має на меті запустити обіг землі сільськогосподарського призначення в Україні. Цей Закон набув чинності 1 липня 2021 року та вніс зміни до законодавчих актів України, зокрема у Земельний кодекс України.

 Що ж саме представляє собою земельна реформа в Україні?

Законом зазначено, що суб’єктами, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є:

- громадяни України;

- юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України;

- територіальні громади;

- держава.

Звертаємо увагу, що громадяни України зможуть купувати землю сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року, з 2024 року набувати право власності зможуть юридичні особи.

Важливо знати, що питання щодо продажу іноземцям землі вирішується на референдумі.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Хто не зможе придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення

Законом зазначено, що  забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення):

- юридичними особами, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

- особами, які належать або належали до терористичних організацій;

- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

- юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

- юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах;

 – фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

- юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Хто, коли та скільки зможе придбати земельних ділянок сільськогосподарського призначення

До 31.12.2023 р. загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати – 100 га.

з 1 січня 2024 року  загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати   – 10 000 га.

Починаючи з 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників, але не більше  – 10 000 га.

Відповідальність за порушення умов обігу земель сільськогосподарського призначення

Закон передбачає відповідальність за порушення умов обігу земель сільськогосподарського призначення у вигляді конфіскації земельної ділянки чи визнання правочину недійсним.

Важливо знати! До угод з відчуження земельних ділянок будуть встановлені і додаткові вимоги такі як:

• всі розрахунки повинні проводитись в безготівковій формі;
• набувач права власності має підтвердити джерело походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право;
• до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Чи впливає зміна власника на чинність діючих договорів оренди або емфітевзису

Слід зазначити, що набуваючи земельну ділянку слід врахувати можливу наявність прав третіх осіб на користування нею. Зміна власника земельної ділянки, виділення її в натурі із подальшим продажом земельної ділянки не припиняють дію уже укладених договорів оренди, емфітевзису, як і не є підставою для внесення змін до них.

Таким чином, перед купівлею земельної ділянки слід уважно перевірити діючі договори щодо користування земельними ділянками, земельними паями та надати оцінку подальшої перспективи реалізації земельної ділянки, що набувається.

Рекомендуємо перед набуттям права власності на земельні ділянки проводити їх правову та технічну перевірки.